近日，多名中介人士稱，指導(dǎo)價(jià)限制自9月8日起被取消，目前海淀區(qū)29個(gè)熱點(diǎn)學(xué)區(qū)超出指導(dǎo)價(jià)的房源已可展示，而此前這些房源不能掛牌。

取消指導(dǎo)價(jià)限制有何影響？人口負(fù)增長(zhǎng)，疊加放開(kāi)放寬除個(gè)別超大城市外的落戶限制，以后學(xué)區(qū)房的概念還會(huì)有嗎？近期，多城開(kāi)展認(rèn)房不認(rèn)貸，政策疊加，對(duì)于活躍房市的效果有多大？ 搜狐智庫(kù)連線中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員易憲容，就以上問(wèn)題進(jìn)行解答。

易憲容表示，過(guò)去每次調(diào)整政策，效果比較好，原因是過(guò)去幾十年房?jī)r(jià)快速上漲的狀態(tài)沒(méi)變化。但是現(xiàn)在這些政策手段的作用微乎其微，因?yàn)楝F(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了根本性變化。有以下幾個(gè)方面。

第一個(gè)變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期完全逆轉(zhuǎn)。過(guò)去20年房?jī)r(jià)只漲不跌，現(xiàn)在普遍在跌，很少有漲的。以北京二手房為例，2018年800萬(wàn)的房子，現(xiàn)在跌到600萬(wàn)；1200萬(wàn)的房子，現(xiàn)在跌到900萬(wàn)。現(xiàn)在大家都預(yù)期房?jī)r(jià)下跌，手上持有房產(chǎn)的都千方百計(jì)要賣出去。大多數(shù)城市包括北京在內(nèi)，法拍二手房一下暴增幾十萬(wàn)套。

第二個(gè)變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)性質(zhì)變了。過(guò)去以投資為主導(dǎo)，買房人自己不住，預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)漲，即便自己住的話，心理上也覺(jué)得掙錢了。現(xiàn)在是以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)。

第三個(gè)變化，經(jīng)過(guò)二十年房地產(chǎn)市場(chǎng)的建設(shè)，整個(gè)住房市場(chǎng)嚴(yán)重過(guò)剩，北京也一樣。

第四個(gè)變化，住房市場(chǎng)交易由以新房為主導(dǎo)，轉(zhuǎn)變?yōu)橐远址繛橹鲗?dǎo)。成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)一般以二手房為主導(dǎo)，歐美國(guó)家新房交易只占10%左右，二手房交易占90%以上。中國(guó)由以前10%左右的二手房占比，逐漸增加至70%-80%。

對(duì)于“認(rèn)房不認(rèn)貸”，易憲容表示，理論上把首付比例降低，利率降低，但是房款沒(méi)降，只是把還款時(shí)間延長(zhǎng)。大家都預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)跌的時(shí)候，不會(huì)選擇加杠桿買房。“如果現(xiàn)在自己家一套舊房子兩室一廳300萬(wàn)，想換一個(gè)好點(diǎn)的600萬(wàn)的房子，但是要借錢買，換了600萬(wàn)的之后房子跌到450萬(wàn)，你還會(huì)買嗎？”易憲容舉例，“大多數(shù)人不會(huì)選擇買，除非很有錢，跌幾百萬(wàn)對(duì)他來(lái)說(shuō)不算個(gè)事兒。”

至于以后是否還會(huì)有學(xué)區(qū)房的概念，易憲容稱，只要沒(méi)有投機(jī)炒作，很快就會(huì)沒(méi)有這個(gè)概念。房?jī)r(jià)下跌，所謂的學(xué)區(qū)房也會(huì)跌，即便比其他地方多賣一點(diǎn)，也多賣不了多少。孩子上學(xué)還會(huì)跟房子掛鉤嗎？易憲容表示，一定會(huì)調(diào)整，已經(jīng)逐步在調(diào)了。