課程背景

房地產開發(fā)企業(yè)在開發(fā)項目過程中存在著會計處理與所得稅處理的差異，同時土地增值稅扣除項目及加計扣除項目與所得稅也有差異，如果準確地將會計核算內容轉換為土地增值稅計算相關項目而不錯不僅需要技術支持，而且還要科學地進行業(yè)務處理。會計與稅法的協(xié)調才是解決問題的關鍵。 針對不斷變化的市場環(huán)境，經濟增長乏力，稅收收入任務變得更為艱巨。強化征管成為目前稅收工作的重中之重。同時稅制改革也為企業(yè)遵從稅法帶來困擾，涉稅風險越來越考驗著財稅管理人員的能力和耐力。如果用一種簡單有效的方式監(jiān)控涉稅風險成為管理者的一種追求和向往。本次課程不僅僅提供一些案例分析，更重要的是的提供一種管理手段，即用管理報表的方式來監(jiān)控和管理涉稅風險 。同時對一些爭議的問題特別是企業(yè)所得稅與土地增值稅差異問題進行深入分析，規(guī)避誤判造成的損失與風險。

課程目標

1.學會用管理報表來監(jiān)控和管理涉稅風險； 2.學會區(qū)分所得稅匯算與土地增值稅清算過程中對相關成本費用的劃分，避免誤判造成的損失和風險； 3.學會并掌握土地增值稅清算程序、清算過程需要的資料、清算鑒證報表使用及與會計賬目數(shù)據(jù)的切入、及鑒證報告的出具； 4.在清算過程中正確把握和準確運用現(xiàn)存的有效的文件開展稅收規(guī)劃并規(guī)避風險； 5.及時解決工作中存在的問題。

課程大綱

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? **節(jié)  房地產開發(fā)項目結算及會計核算實務 

? 一、項目開發(fā)的三個階段 

?     準備階段、行政審批階段（五證的獲得）和權屬初始登記階段。此階段稅務風險分析判斷。包括十余種拿地方式的稅收規(guī)劃。

? 二、項目開發(fā)結算的四個程序 

? 工程預算（包括全科目介紹、預算表格設計及編制）、工程結算、竣工結算與竣工決算

? 三、開發(fā)成本的歸集范圍及會計核算賬戶設置、程序、方法 

? 開發(fā)成本組成內容、開發(fā)成本核算程序、成本分攤方法

? 四、開發(fā)間接費用的10大內容 

? 五、房屋開發(fā)成本與土地開發(fā)成本的核算 

?     成本核算對象六原則、    房屋開發(fā)成本項目核算、   土地開發(fā)成本核算

? 六、企業(yè)所得稅開發(fā)成本與會計成本5大不同點 

? 成本對象確定原則具體應用、計稅成本內容所得稅與土增稅處理不同點、   計稅成本核算的一般程序、    成本分配方法 及應用、   預提費用及后續(xù)費用處理

? 七、土地增值稅開發(fā)成本與會計成本3大不同點 

? 清算項目對象的確定、開發(fā)成本內容、    扣除項目分配方法

? 第二節(jié)  開發(fā)項目土地增值稅清算實務解析 

?       一、土地增值稅的征稅對象 

?       二、土地增值稅的預征、清算和核定征收 

? 預征率、及宏觀政策變化后預征率的調整、國五條出臺后的預征率。土地增值稅清算、   核定征收的條件及前提

?       三、清算的兩種類型 

? 通知清算與自行清算

?       四、清算收入的范圍及3步確認法 

?       五、清算5大扣除項目詳細解析 

?     （一）取得土地使用權所支付的金額；

?    （二）開發(fā)土地的成本、費用；

?    （三）新建房及配套設施的成本、費用、或者舊房及建筑物的評估價格；

?    （四）與轉讓房地產有關的稅金；

?     (五）財政部規(guī)定的其他扣除項目（加計扣除）

?       六、扣除項目的5種分配方法 

?       七、特殊事項的土地增值稅處理 

?       八、土地增值稅項目清算的鑒證 

? （一）清算前期準備（二）采集相關部門信息（發(fā)改部門、土地管理部門、規(guī)劃部門、建設部門、房產管理部門）（三）企業(yè)應收集的10項資料（四）項目及財務等信息27項（五）項目清算前土增稅測算（六）項目定價方法（七）清算申報表

? 第三節(jié)  企業(yè)所得稅與土地增值稅比較 

?         一、匯算清繳與項目清算差異 

?         二、應稅收入差異 

?         三、開發(fā)成本差異 

?         四、開發(fā)費用差異 

?         五、預提費用差異及后續(xù)費用   

?        六、相關的清算鑒證表格的填制

? 第四節(jié)  企業(yè)主要稅收規(guī)劃方法及稅收風險控制

?     一、土地增值稅反避稅政策分析及應對 

?     二、稅收優(yōu)惠政策的規(guī)劃及風險分析 

?     三、收入的規(guī)劃及風險分析 

?     四、開發(fā)成本及其他的稅收規(guī)劃及風險控制

?    土增稅的轉移定價安排與稅收風險控制

?     五、企業(yè)股權轉讓稅收規(guī)劃 

?     六、企業(yè)合并轉移不動產稅收規(guī)劃

?     七、企業(yè)分立轉移不動產稅收規(guī)劃

?    八、用報表來監(jiān)控涉稅風險（管理者必用的有效方法）

?   九、土增稅鑒證報告的出具與稅務機關鑒證結論

? 第五節(jié)  房地產企業(yè)常見稅收問題解答