土地一級開發(fā)及一二級聯(lián)動開發(fā)的成本合約管理
及實戰(zhàn)案例培訓課程大綱：
　【課程分析】
   
如何在土地一級開發(fā)中做好成本合約的層層管控、步步把關？如何通過科學操作一級開
發(fā)成功獲取土地？如何規(guī)避土地一級開發(fā)可能遇到的風險，做好成本合約的風險防范應
急預案？如何科學操作實現(xiàn)一二級聯(lián)動，以最小的代價獲取目標地塊，將開發(fā)利益最大
化？一二級聯(lián)動的實現(xiàn)有哪些操作技巧？有哪些風險？如何規(guī)避？這一系列問題無疑是
擺在一級開發(fā)商面前的一道道壁障。

   
本課程就是針對上述房地產(chǎn)企業(yè)在土地一級開發(fā)、土地一二級聯(lián)動獲取土地中遇到的成
本合約方面的困惑，采取步步為營，各個擊破的方法，為房地產(chǎn)企業(yè)深刻剖析，并用大
量成功的土地一級開發(fā)、土地一二級聯(lián)動開發(fā)的真實案例，全面展現(xiàn)土地一級開發(fā)、土
地一二級聯(lián)動的成本合約的實戰(zhàn)操作經(jīng)驗和教訓，與此同時，還為房地產(chǎn)企業(yè)奉上切實
可行的成本合約管理的風險應急預案，使房地產(chǎn)企業(yè)真正做到投資利益最大化，開發(fā)過
程的風險最小化。

【課程收益】
1、了解土地一級開發(fā)的基本流程
2、掌握成功實現(xiàn)土地一級開發(fā)的方法
3、了解土地一級開發(fā)過程中會遇到的問題
4、掌握應對土地一級開發(fā)各種成本合約及政策風險的關鍵管控點
5、知道如何制定完備的土地一級開發(fā)成本管控的流程文件
6、知道如何制定土地一級開發(fā)的合約應急預案
7、了解一二級聯(lián)動操作模式中的成本合約關鍵控制點
8、掌握成功實現(xiàn)一二級聯(lián)動中的成本控制技巧
 【培訓對象】
   
房地產(chǎn)企業(yè)中高層管理人員、成本合約管理部經(jīng)理、項目前期拓展部和法務人員等 
【課程綱要】
一、土地一級開發(fā)實操、風險分析及應急預案

（一）土地一級開發(fā)的含義及內(nèi)容
（二）土地一級開發(fā)的主體
（三）土地一級開發(fā)的五種模式及其比較分析
（四）土地性質(zhì)、現(xiàn)狀、規(guī)劃等對土地一級開發(fā)順利進行的影響
（五）土地一級開發(fā)成本構成及負擔分析
（六）土地一級開發(fā)利潤獲取、利潤分配及盈利點分析
（七）土地一級開發(fā)稅費承擔問題
（八）土地一級開發(fā)過程中如何把控工作進度及費用監(jiān)管問題
（九）土地一級開發(fā)各方權利義務關系分析
（十）土地一級開發(fā)的不同階段所需法律文件匯總
   1、前期開發(fā)的法律文件
   2、土地一級開發(fā)的法律文件
   3、土地一級開發(fā)成本類的法律文件
   （1）收購土地及拆遷的文件
   （2）基礎設施投資類文件
   （3）前期費用文件
   （4）計入土地一級開發(fā)成本的二級開發(fā)文件
（十一）經(jīng)典案例：全程展示成功實現(xiàn)土地一級開發(fā)、防范風險的幾大關鍵管控點

二、土地開發(fā)一二級聯(lián)動

（一）土地一級開發(fā)和二級開發(fā)有怎樣關系？如何找到二者之間的契合點？
（二）土地開發(fā)一二級聯(lián)動的四種模式選擇及比較分析
（三）一二級聯(lián)動實操中五大關鍵管控點
    1、如何策劃前期資金投入保障資金安全
    2、如何合理合法避稅
    3、如何設定土地一二級聯(lián)動開發(fā)招拍掛時的合法壁壘
    4、如何做好項目可行性分析，處理好與拆遷相關事宜
   
5、需要政府授權的法律文件以及每個階段政府需要審批的相關批文、需要政府辦理的所
有相關手續(xù)的辦理程序全程展現(xiàn)
（四）經(jīng)典案例展示開發(fā)商成功實現(xiàn)一、二級聯(lián)動的幾大秘籍 　

三、土地一、二級聯(lián)動整體方案策劃

1. 土地一、二級聯(lián)動開發(fā)認知
(1) 一、二級土地聯(lián)動項目的主動與被動選擇　
(2)一、二級土地開發(fā)中土地價值的有效挖掘
(3)一、二級土地的經(jīng)濟技術可行性研判 (結(jié)合江蘇xx項目案例)
2. 全國各地對于一級土地開發(fā)執(zhí)行深度的對比表

四、土地一、二級聯(lián)動實施流程及關鍵節(jié)點

1.一、二級土地整理常規(guī)流程圖解析
2.一、二級土地項目開發(fā)重點管理
3.一、二級土地開發(fā)運營管理　
4.土地一、二級開發(fā)核心內(nèi)容
(1)土地總體規(guī)劃(土地指標獲取，土地整理及征用等)、城市規(guī)劃(總體規(guī)劃、控制性詳
細規(guī)劃等)
(2)道路、公共空間、公共節(jié)點景觀、水電氣等公共配套、房屋拆遷及安置、附屬工程等
(派出所、學校、體育館、安置房、公租房等)
(3)產(chǎn)品定位、設計前置化、工程管理三大目標、銷售策略與技巧、物業(yè)運營等二級開發(fā)
重點板塊
案例：XXXX案例比較分析
(4)一級轉(zhuǎn)二級的關鍵點(核定掛牌價、設置門檻條件、補充協(xié)議的簽訂、利用瑕疵問題
延緩進度)

五、土地一、二級聯(lián)動項目經(jīng)濟測算

1.出售型物業(yè)土地獲取前的靜態(tài)測算
案例：LH項目拿地前測靜態(tài)測算表
2.出售型房地產(chǎn)項目動態(tài)測算表分解
案例：XX項目測算表詳解
3.長期持有型物業(yè)的經(jīng)濟測算模型
案例：xxx花園城持有型物業(yè)測算表

六、土地一、二級聯(lián)動項目運作風險

1.風險問題(結(jié)合案例)
(1)交易方風險
(2)國家及當?shù)胤伞⒎ㄒ?guī)變動風險
(3)人脈風險(政府換屆等)
(4)融資風險(地方政府債務問題)
2. 風險控制策略及手段
(1)合理分配資金，滾動開發(fā)
(2)品牌開發(fā)企業(yè)的一二級聯(lián)動
(3)人脈平臺的建立、維護與監(jiān)控
(4)政策空白點的機會把握

七、土地一、二級聯(lián)動項目成本節(jié)約

1. 土地增值稅的合理計算與減免策略

2. 二級開發(fā)中的各種稅費的減免策略
3. 土地價款支付的談判和執(zhí)行
4. 繳稅的應用技巧

八、土地一、二級聯(lián)動項目經(jīng)典成功案例

若干案例分享：XXX新城項目土地一二級聯(lián)動開發(fā)